首批4單已發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）正在加緊推進(jìn)擴(kuò)募事項(xiàng)。

　　日前，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（180101.SZ，以下簡稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508056.SH，以下簡稱“中金普洛斯REIT”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（180301.SZ，以下簡稱“紅土創(chuàng)新鹽田港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508000.SH，以下簡稱“華安張江光大園REIT”）將以通訊方式召開基金份額持有人大會(huì)，以表決擴(kuò)募、新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等交易事項(xiàng)。

　　其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT將通過擴(kuò)募最多籌集13.478億元資金，中金普洛斯REIT最高擬發(fā)售金額為18.53億元，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的擴(kuò)募規(guī)模總額將不超過4.148億元，華安張江光大園REIT的擬發(fā)售金額不超過16.4億元。據(jù)此，首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)募規(guī)模最高將接近53億元。

　　“首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目落地，這是進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，體現(xiàn)出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備較強(qiáng)的成長性以及能夠合理擴(kuò)大有效投資的市場價(jià)值。”博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。

　　倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園受青睞

　　據(jù)記者了解，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT此次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期（以下簡稱“光明項(xiàng)目”），位于深圳市光明區(qū)觀光路招商局光明科技園內(nèi)，包含A棟、A-6棟、B-3棟、B-4棟，總建筑面積為11.07萬平方米。

　　據(jù)悉，光明項(xiàng)目集研發(fā)辦公、研發(fā)廠房、商業(yè)配套、多維公共服務(wù)平臺(tái)等多功能于一體，原始權(quán)益人為招商局光明科技園有限公司，屬于招商蛇口的全資子公司。

　　根據(jù)評估報(bào)告，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT此次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值為11.72億元，擴(kuò)募預(yù)期發(fā)售金額為不高于13.478億元，相對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值溢價(jià)為15%，擬發(fā)售基金份額上限為5.768億份，募集資金在支付必要費(fèi)用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　以2023年3月10日為基準(zhǔn)日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT近20個(gè)交易日的基金份額均價(jià)為3.0035元，總市值約為27.032億元。

　　擴(kuò)募前，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在2023年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為3.18%，按此次擴(kuò)募基金份額發(fā)售規(guī)模上限計(jì)算，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2023年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.35%；擴(kuò)募后，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2023年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為3.57%，提升了0.39個(gè)百分點(diǎn)。

　　博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT已投資并持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)定位為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬海大廈和萬融大廈，為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其原始權(quán)益人均為招商蛇口。2022年，萬海大廈、萬融大廈實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.1億元，預(yù)算完成率為76%。

　　中金普洛斯REIT此次擬購入3個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬平方米，估值為15.72億元。

　　據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT此次擬發(fā)售金額為不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發(fā)售基金份額數(shù)量不高于4.58億份，募集資金在支付必要費(fèi)用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。中金普洛斯REIT完成新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目后，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將由10個(gè)倉儲(chǔ)物流園組成。

　　公募REITs試點(diǎn)的里程碑

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs的擴(kuò)募是REITs試點(diǎn)推進(jìn)的一個(gè)重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。隨著擴(kuò)募的落地，將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)；對于投資者來說，也是對已有資產(chǎn)覆蓋的有益補(bǔ)充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)具有較強(qiáng)的成長潛力，或有助于提升長期投資獲得感。

　　據(jù)劉玄介紹，根據(jù)擴(kuò)募發(fā)售對象的不同，公募REITs擴(kuò)募分為向原持有人配售、公開擴(kuò)募、定向擴(kuò)募等三種方式。擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮REITs的二級(jí)市場價(jià)格等因素。

　　他進(jìn)一步介紹，擴(kuò)募定價(jià)對于擬新購入資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格或價(jià)格區(qū)間、定價(jià)方式或定價(jià)依據(jù)以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。

　　“此次博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目資產(chǎn)類型涵蓋了科研生產(chǎn)用房，在資產(chǎn)類型和區(qū)域上提升了博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。”劉玄說，在項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式上，仍延續(xù)由外部受托運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的模式。

　　中金普洛斯REIT有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次通過擴(kuò)募再次置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)持續(xù)的成長空間和經(jīng)營活力。同時(shí)，擬新購入的3項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)是對基金已持有資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，有利于拓展基金持有的倉儲(chǔ)物流園輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，同時(shí)有利于提高基金的投資分散性、運(yùn)營穩(wěn)定性，爭取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　一位受訪的資產(chǎn)證券化專業(yè)人士介紹，首批4單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目主要集中在產(chǎn)權(quán)類公募REITs上，包括2單倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目、2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。此次REITs擴(kuò)募資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)定，且均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擴(kuò)募項(xiàng)目的落地為REITs市場發(fā)展打開新空間，將推動(dòng)未發(fā)行REITs的管理人積極發(fā)行REITs產(chǎn)品，從而使市場步入新REITs發(fā)行和存量REITs擴(kuò)募共同發(fā)展的新階段，有利于加快存量資產(chǎn)盤活和增量資產(chǎn)建設(shè)，提升基礎(chǔ)設(shè)施投資水平，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。