近年來，隨著電商及第三方物流等領域的蓬勃發展，全國物流總額實現快速增長，2019年全國社會物流總額298.0萬億元，十年間復合增長率11.9%。面對物流行業持續增長的需求與優質物流設施總量不足之間的矛盾，國家在政策層面，通過減稅降費等方式促進物流地產高質量發展。在此背景下，根據中指院的監測，物流地產運營商持續加大現代物流地產布局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地產市場，行業呈現“一超多強”競爭格局。此外，隨著物聯網、大數據技術的成熟落地，運用智慧化、自動化手段提升物流地產運營效率成為行業新趨勢。

　　物流地產現狀：政策支持、總量不足、需求強勁

　　1、政策支持：減稅降費促進物流地產高質量發展

　　物流地產始于上世紀80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產起步較晚，但在物流需求推動下發展勢頭更勁。近年來，國家層面積極出臺政策規劃，加強商貿物流基礎設施建設、提升倉儲服務水平，推進物流倉儲行業健康發展。

　　表：近年物流地產政策

數據來源：中指院整理

　　政策主要從降本增效和推動物流樞紐建設兩方面促進物流地產蓬勃發展。一方面，通過減稅降費等措施鼓勵物流地產發展，如大宗商品倉儲用地城鎮土地使用稅減半征收等物流領域稅費優惠政策，降低公路通行成本，降低鐵路航空貨運收費，規范海運口岸收費，加強物流領域收費行為監管。另一方面，前瞻性規劃國家物流樞紐，發展現代化物流網絡，如到2020年布局建設30個左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設150個左右國家物流樞紐。

　　2、運作模式：基金模式+自持模式

　　物流地產是企業經營專業現代化物流設施的載體。現代物流地產以物流園區為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業、物流企業、零售企業等供應鏈環節上的客戶建立合作關系，提供包括園區租賃、園區運營、配送服務等在內的增值服務。物流地產主要運作環節包括選址拿地、開發建設、運營管理以及基金運作等。

　　現代化物流地產商較傳統地產開發商具備明顯的存量優勢。其一，物流行業的快速發展及中高標準倉儲的不足，為物流地產提供了廣闊發展機遇；其二，物流地產盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務獲取長期的經營及其他增值收益，據調查，一線城市物流地產需求旺盛，投資回報率普遍高于可比商辦類持有物業。

　　根據最后是否持有物流地產項目，可以將物流地產運營模式分為基金持有模式和企業自持模式，前者以普洛斯與嘉民為代表，后者以寶灣物流為代表。

　　圖：基金持有模式

　　基金持有：部分物流地產企業通過基金轉讓方式實現物流資產的變現。物流地產開發企業通過基金渠道實現資金回籠、縮短投資周期，減少自有資金的占用，開發更多的物流設施項目，獲得更快的發展速度；基金則委托物業管理部門獲取長期、穩定的租金收益。以普洛斯為例，積極通過基金方式變現旗下物流資產，如2015年成立規模70億美元的中國物流基金二期，2018年攜手中國人壽設立超百億人民幣規模的收益增值型基金，2019年在中國新設150億元收益型基金等。

　　自持運營：部分企業依靠自有資金及低成本借款選擇自持物流資產。在物流地產開發過程中，使用自有資金、借款等資金來源，建成后移交至公司內部物業管理部門管理，形成物流地產運營閉環。以寶灣物流為例，物流地產項目的開發以國家開發銀行的長期貸款為主，由于良好的運營，其利率低于市場利率。

　　3、存在問題：物流地產總量不足，優質倉庫占比小

　　與發達國家相比，我國物流樞紐發展存在的一定差距：

　　第一，倉儲面積明顯不足。據統計，目前中國主要城市非自用中高標準物流設施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均優質物流設施面積約合0.015平米，較美國的1.17平米人均相差約77倍；人均通用倉儲面積美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約8.4倍。

　　第二，現代化物流設施缺乏。據統計，我國現有的物流倉儲設施約70%建于90年代之前，且其中有約75%難以滿足現代企業的需求。因此，我國物流地產行業在量和質方面都有巨大的提升空間，以滿足不斷增長的現代化物流供應需求。

　　第三，系統規劃不足。現有物流樞紐設施大多分散規劃、自發建設，骨干組織作用發揮不足，物流樞紐間協同效應不明顯，沒有形成順暢便捷的全國性網絡；空間布局不完善，物流樞紐分布不均衡，西部地區明顯滯后，部分地區還存在空白；一些物流樞紐與鐵路、港口等交通基礎設施以及產業集聚區距離較遠，集疏水平重復建設問題，內部缺乏有效分工，集聚和配置資源要素的作用沒有充分發揮。

　　4、發展動力：電商與第三方物流需求強勁

　　近年來物流總額和物流總費用保持穩定增長，為物流地產發展提供了適宜的環境。其中，零售業中的電商以及第三方物流的快速發展，成為物流地產朝著高標準、高質量方向升級的重要推手。

　　電商消費占比持續攀升，拉動相應物流地產需求快速增長。過去五年，是電商行業的快速普及期，截止2020年，實物商品網上零售額占社會消費品零售額的比例已經升至24.9%，相比2015年大幅提升了14.1個百分點。電商零售模式更加需要建設標準化、倉儲智能化、管理規模化的倉儲空間，直接催生相關物流地產的繁榮發展，以阿里、京東、蘇寧為代表的電商企業積極籌建自用倉儲設施，利用創新科技優化物流配送全流程，更好地提升電商購物體驗。

　　以順豐、德邦為代表的國內外第三方物流公司業務拓展也成為物流地產建設的重要力量。相比發達國家，我國第三方物流市場占比仍有上升空間，規模以上快遞業務收入增速多年來維持在20%以上，巨大的業務量對物流網絡的合理規劃和核心倉儲樞紐的運營效率提出了更高的要求。

　　在旺盛的需求及優質供應相對短缺的矛盾下，我國物流地產出租率和出租價格都有良好表現。據統計，2017年亞太地區的凈租金增幅為1.4%僅次于美洲地區的3.8%，而我國自2009年起年化增幅約為4.3%，并且截至2017年，平均空置率已經由2009年的28%降至17%。

　　核心城市群及中心城市物流地產投資回報率高于商業、住宅地產。由于物流需求集中于產業發達、人口集聚的一二線城市，因此這些城市物流地產租金表現更好，如電商發達的長三角地區如上海（5.0%）、杭州（7.4%）、南京（6.6%）、蘇州（8.7%）、寧波（7.2%）等城市其整體租金漲幅位居全國前列。而從投資回報上看，據統計，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6%-8%，要高于商業地產的4-5%，住宅地產的2-3%，從側面體現出優質物流設施的稀缺性。

　　競爭格局：呈現“一超多強”

　　圖：2018年主要物流地產商市占率對比

數據來源：平安證券

　　目前國內物流市場競爭格局呈現“一超多強”的態勢，有多類企業參與其中。作為行業開創者，普洛斯中國憑借基金輕資產模式快速擴張，占據市場龍頭地位，2-10名的企業間規模相對均衡。隨著2018年普洛斯中國的私有化完成，以及國內以萬緯、寶灣物流為代表的內資企業的快速成長，目前我國物流地產行業已經改變過去外資主導的局面，內資企業占有越來越重要的話語權。

　　表：物流地產頭部企業情況

數據來源：企業公開披露，中指院整理

　　按主導運營模式的不同可分為房企主導運營、收購參股物流企業、與傳統物流企業合作、與電商企業合作這四種主流類型，在房企主導運營的類別中，包括萬科、招商蛇口、南山控股、碧桂園、綠地控股、榮盛發展、中鐵集團等在內的傳統住宅開發企業都已對物流地產有所布局。

　　圖：房企布局物流地產的四種類型

　　房企主導運營：設立獨立物流地產板塊開發運營。目前房企布局物流地產較為主流的模式是房企主導，通過設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產，如萬科、招商等。萬科作為房企進軍物流地產的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司。

　　收購參股物流地產商：股權合作、多元化投資戰略布局。對于傳統房企而言，通過收購現有的物流地產商股權，結合雙方的資源和優勢，通過進一步合作開發布局物流地產并獲得回報是最直接方式。如海航實業股份于2017年4月以總價76.9億港元現金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團共98.1%股份。

　　與物流企業合作：資源互補、協同開發存量土地資源。這種模式并不涉及股權收購，房企所選擇的合作企業一般是有較大規模物流地產儲備，且布局優質的國內企業。在這種模式下，房企負責項目開發，項目建成后轉租物流商，而物流企業租賃園區，負責運營和管理。如2017年7月，碧桂園與中集集團就中集企業產城業務板塊簽署增資協議，未來碧桂園將就中集有價值的存量土地資源，以合作開發的形式整合項目實施落地。

　　與電商企業合作：品牌集聚、共建規模化產業園區。傳統住宅開發企業在這類合作中發揮在園區投資建設、招商引資上的優勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區招商及品牌集聚的效果。榮盛發展2017年8月與菜鳥網絡簽訂了戰略合作，在此次合作中榮盛興城負責園區一級開發并推進土地供應，并在項目建設過程中和項目落成后負責協助菜鳥網絡；而阿里巴巴菜鳥網絡則在物聯網、云計算、網絡金融、電商平臺整合構建等多方面都具有優越資源。

　　發展趨勢：智慧化+自動化

　　2020年，智慧物流基礎設施建設發力，智慧物流園區、智慧港口、智能倉儲基地、數字倉庫等一批新基建投入，促進“通道+樞紐+網絡”的物流基礎設施網絡體系加快布局建設，未來物流園區智慧化、自動化將成為行業重要發展方向。

　　智慧管理系統提升物流園區管理效率。2020年9月，寶灣物流智慧園區管理系統首次亮相國際應急產業博覽會。寶灣智慧園區管理系統（BIMS）是寶灣物流自主研發，獨立取得軟件著作權的智慧消防、智慧安防及園區管理平臺。寶灣物流通過綜合運用云計算、物聯網技術、大數據分析、AI技術、智能自動識別技術，將園區內的設備設施通過傳感器、通訊接口進行連接，形成覆蓋整個園區的物聯網平臺。系統通過預設各園區報警閾值及管理模型，對各子物流園區的消防水系統、安防周界系統、設施設備（含特種設備）、供配電系統等設施管理進行自動研判，通過采集園區日常運行數據，運用人工智能分析、自動識別并自動預警和派單處理，及時發現問題并由系統提供最佳解決方案，實現園區管理智能化。

　　圖：普洛斯倉庫自動化解決方案

　　通過科技手段實現部分業務場景自動化。普洛斯推出“海納智慧倉”開放平臺，普洛斯結合了新興科技和真實場景，致力于解決存在于物流行業的成本和效率方面的問題，賦能整個物流產業鏈的升級。普洛斯旗下主線科技積極推進無人駕駛卡車商業化落地，在2020年實現了全球規模最大的25臺無人駕駛電動集裝箱卡車集群作業，持續助力天津港傳統集裝箱碼頭自動化升級改造項目刷新紀錄：單橋作業效率達到31Move/小時，整體作業效率提升近20%。2020年11月，普洛斯合作項目利豐全國運輸樞紐中心開業，該項目采用配備輸送機和機器人的先進系統實施分揀，實現分揀全流程提速50%，項目采用多類自動化設備以提高效率和降低人工分揀錯誤：設有24小時運作監控中心，可實現實時可視化訂單管理；配套的定制化倉儲控制系統（WCS），可滿足不同客戶的貨物分揀、發運需求；一臺獨立體積重量自動化測量設備，用以測量無法上流水線的整托貨物、易碎易變形貨物以及異型貨物的重量和體積。

　　隨著經濟發展催生的物流需求持續增長，在未來一段時間，物流地產將持續蓬勃發展，彌補倉儲設施總量不足的現狀，提升中高標準倉庫的比例。由于物流行業處理量大、流程相對標準化的特點，智慧化、自動化手段可以大幅提升物流地產運營效率，降低經營成本，因此智慧物流地產將成為行業發展趨勢，成為物流地產經營工作的重點。