在前一篇關(guān)聯(lián)內(nèi)容《社區(qū)新零售：8組基本屬性》中，提煉了目前社區(qū)新零售基礎(chǔ)核心模塊，而在這8點(diǎn)基礎(chǔ)屬性之上，又進(jìn)一步提煉出社區(qū)新零售市場(chǎng)的12組要素。中國(guó)地大物博，各地經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人群構(gòu)成、風(fēng)俗習(xí)慣等均有不同，但在大方向的基礎(chǔ)市場(chǎng)要素層面還是有很多共性特征的。

　　早餐、晚餐

　　民以食為天，中國(guó)是一個(gè)注重吃的國(guó)家，早餐樣式比其他國(guó)家豐富多彩，晚餐更是有菜系之分。在一線城市，解決小區(qū)民眾的早餐和晚餐問(wèn)題，已經(jīng)成為社會(huì)性的民生問(wèn)題，相應(yīng)的這就是消費(fèi)痛點(diǎn)，如果有辦法解決早晚餐問(wèn)題，項(xiàng)目?jī)r(jià)值自然無(wú)需多言。

　　早餐，從街邊攤到包子店再到便利店熱食，上班族可以解決早餐問(wèn)題的方式比較多，但在社區(qū)場(chǎng)景，早餐覆蓋人群還包括大爺大媽們。此前有外賣平臺(tái)想滲透到早餐市場(chǎng)，但早餐對(duì)時(shí)效性要求極高，單價(jià)又低，并不適合配送上門，搶占早餐市場(chǎng)還是要從開(kāi)單著手。

　　晚餐，就是生鮮消費(fèi)需求，而社區(qū)生鮮已經(jīng)成為眾人眼中的下一個(gè)風(fēng)口，生鮮電商、連鎖商超、連鎖便利店、連鎖生鮮店等各類公司都在重金砸向社區(qū)生鮮市場(chǎng)，盒馬、永輝、蘇寧小店、好鄰居、錢大媽、生鮮傳奇，經(jīng)營(yíng)社區(qū)生鮮業(yè)務(wù)的公司越來(lái)越多。

　　戶數(shù)、人群

　　一個(gè)小區(qū)的戶數(shù)、人群決定了這個(gè)小區(qū)的商業(yè)價(jià)值，我在《社區(qū)新零售》書中分析過(guò)這個(gè)問(wèn)題。在《社區(qū)新零售：以單品“大米”切入社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)》中也指出鮮稻屋的選點(diǎn)模型是1000戶以上小區(qū)，活躍人群中兒童占比達(dá)到20%，B級(jí)車占比50%以上的小區(qū)。

　　戶數(shù)，決定了小區(qū)內(nèi)的中人群規(guī)模，規(guī)模越大的小區(qū)，消費(fèi)能力自然就越強(qiáng)，相應(yīng)的店面租金也就越高，也越能吸引優(yōu)質(zhì)商戶，當(dāng)然入住率是大前提。除了消費(fèi)能力，戶數(shù)越多，商業(yè)配套越豐富，小區(qū)的活力越強(qiáng)，越能激發(fā)線下商業(yè)價(jià)值。

　　人群，是對(duì)戶數(shù)更進(jìn)一步的群體分析，在戶數(shù)前提下，人群類型直接影響社區(qū)商業(yè)的重心，如果是一個(gè)學(xué)區(qū)房社區(qū)，學(xué)生群體較多就適合經(jīng)營(yíng)水果、零食、文具等產(chǎn)品，如果靠近CBD，租客較多，就適合便利店、外賣等消費(fèi)服務(wù)。

　　工休、時(shí)段

　　《社區(qū)新零售》中，除了對(duì)家庭構(gòu)成和人群進(jìn)行了詳細(xì)劃分，對(duì)時(shí)段需求也有劃分。因?yàn)楣ぷ魅蘸托菹⑷兆飨r(shí)間和消費(fèi)需求完全不同，不同人群在不同時(shí)間的時(shí)間安排也大有不同，例如工作日白天，社區(qū)內(nèi)的主要活躍群體以退休的大爺大媽為主。

　　工休，工作日和休息日。對(duì)上班族而言，工作日的生活更為規(guī)律，起床之后準(zhǔn)備早餐，如果有孩子，會(huì)自己做早飯或下樓購(gòu)買，如果是單身則下樓后隨便吃一口，下班之后買菜做飯。休息日一般會(huì)睡個(gè)懶覺(jué)，或初期逛街游玩。

　　時(shí)段，白天時(shí)段學(xué)生上班，家長(zhǎng)上學(xué)，晚上時(shí)段家長(zhǎng)或看電視、打游戲或輔導(dǎo)孩子作業(yè)，那些退休大爺大媽，可能會(huì)去跳個(gè)廣場(chǎng)舞。每個(gè)時(shí)段都有固定的生活習(xí)慣，例如晚上時(shí)段，其實(shí)是社區(qū)消費(fèi)的主要時(shí)段，下樓買點(diǎn)東西，或者看電視點(diǎn)個(gè)外賣，需求還是有的。

　　支付、儲(chǔ)值

　　移動(dòng)支付早已深入到社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景之中，無(wú)論是線上的下單購(gòu)物，還是日常生活繳費(fèi)，亦或是小區(qū)周邊店面的二維碼支付，支付寶和微信支付已經(jīng)牢牢占據(jù)了支付市場(chǎng)，其他銀行的移動(dòng)支付空間被嚴(yán)重壓縮，而在一些三四線城市，某些地方銀行還是有一定市場(chǎng)的。

　　支付，五年前就有銀行想爭(zhēng)奪社區(qū)支付場(chǎng)景，至今還有，但機(jī)會(huì)已經(jīng)不大了。支付寶和微信支付從全商業(yè)大方向切入，高維打低維水到渠成的拿下了社區(qū)支付場(chǎng)景?，F(xiàn)如今在社區(qū)新零售市場(chǎng)，除了某些銀行還想一搏之外，支付寶和微信支付已經(jīng)成為商戶首選。

　　儲(chǔ)值，是生活中常見(jiàn)的消費(fèi)方式，有些水果店為了抓住消費(fèi)者都推出不同程度的儲(chǔ)值優(yōu)惠。在社區(qū)新零售市場(chǎng)，因?yàn)椤靶隆钡牧闶?，有一部分交互和服?wù)與傳統(tǒng)方式有較大變化，需要利用儲(chǔ)值方式培養(yǎng)用戶消費(fèi)使用習(xí)慣。另外，未來(lái)儲(chǔ)值消費(fèi)會(huì)與社區(qū)金融掛鉤。

　　檔次、新舊

　　小區(qū)檔次和建造時(shí)間，對(duì)社區(qū)新零售公司的布局也有一定影響。小區(qū)檔次反應(yīng)了消費(fèi)群體類型，但不是檔次越高的小區(qū)越適合做社區(qū)新零售;小區(qū)建造時(shí)間，關(guān)乎其有沒(méi)有足夠的配套建設(shè)，但也不是老舊小區(qū)就一定沒(méi)有機(jī)會(huì)，因?yàn)楹芏嗬吓f小區(qū)都在老城區(qū)。

　　檔次，決定了目標(biāo)人群，檔次最高的小區(qū)并不一定適合社區(qū)新零售，因?yàn)檫@類小區(qū)的戶數(shù)普遍偏少，他們也有固定的消費(fèi)渠道，普通零售很難打動(dòng)他們。社區(qū)新零售要做規(guī)模，所以更適合先挖掘中檔小區(qū)市場(chǎng)，在去挖掘普通小區(qū)市場(chǎng)。鮮稻屋就是如此。

　　新舊，指小區(qū)建造時(shí)間，對(duì)于2000年以前的小區(qū)，一般都沒(méi)電梯、車位等配套建設(shè)，甚至沒(méi)物業(yè)公司，但并不代表這些小區(qū)沒(méi)有社區(qū)新零售市場(chǎng)，車位少就不愿意開(kāi)車去超市買菜，沒(méi)電梯就懶得下樓，若在老城區(qū)，一般都有消費(fèi)能力，適合社區(qū)新零售發(fā)展。

　　面積、配套

　　小區(qū)占地面積、主力戶型面積、小區(qū)配套建設(shè)等也影響這個(gè)小區(qū)的消費(fèi)方式。戶型面積越小，相應(yīng)的家里冰箱就越小，就不適合一次性采購(gòu)大量食材;小區(qū)周邊1公里沒(méi)有菜市場(chǎng)配套，就為業(yè)主買菜帶來(lái)了難題。

　　面積，是社區(qū)新零售布局的一個(gè)參考值。一線城市出行成本高，戶型面積又小，不適合到大超市去批量采購(gòu)，反倒是在樓下生活超市購(gòu)買更劃算，日本便利店發(fā)達(dá)就是如此。另外，小區(qū)占地面積越大，人越懶得到小區(qū)門口店購(gòu)買，這是無(wú)人貨柜的機(jī)會(huì)。

　　配套，除了電梯、車位等房產(chǎn)公司開(kāi)始時(shí)就準(zhǔn)備好配套建設(shè)，小區(qū)周邊的商業(yè)配套情況可直接顯示出該小區(qū)生活消費(fèi)的痛點(diǎn)，就不如在一線城市買菜難的問(wèn)題。另外，小區(qū)是否有活動(dòng)中心，活動(dòng)中心是否有運(yùn)營(yíng)配套也很關(guān)鍵，活動(dòng)中心是社區(qū)新零售的機(jī)會(huì)之一。

　　租客、業(yè)主

　　家庭群體可以按老人、中年、青年、孩子劃分，實(shí)際住戶群體可以則可業(yè)主和租客劃分，尤其像北上廣深杭這樣的一線城市，小區(qū)內(nèi)的租客群體非常龐大，而且以年輕人居多，他們是整個(gè)零售市場(chǎng)都想追逐的目標(biāo)消費(fèi)者，社區(qū)市場(chǎng)同樣需要關(guān)注這部分群體。

　　租客，這個(gè)群體身上的價(jià)值空間非常大，首先他們絕對(duì)是社區(qū)新零售初期的天使級(jí)用戶。另外，與租客相關(guān)的租房市場(chǎng)、二手商品、出行服務(wù)等可延伸的空間很大，當(dāng)然問(wèn)題也有，就是單個(gè)小區(qū)的租客人數(shù)肯定不如業(yè)主大，鏈家已開(kāi)始關(guān)注社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)。

　　業(yè)主，是社區(qū)主力消費(fèi)群體，所以社區(qū)新零售首要要抓的普適性的消費(fèi)群體，例如生鮮、水果、快消等品類，在此基礎(chǔ)上需要根據(jù)業(yè)主類型做針對(duì)性的選品優(yōu)化，兒童群體較多和老人群體較多的小區(qū)，個(gè)性化的需求大有不同，具體可翻閱《社區(qū)新零售》。

　　爆品、標(biāo)品

　　互聯(lián)網(wǎng)給零售業(yè)提供了“碎片化焦點(diǎn)”的玩法，也就是“爆款”模式。早期在淘寶做爆品有清庫(kù)存的目的，后來(lái)也有很熱多在聚劃算上玩票性質(zhì)做一個(gè)爆品小賺一筆，如今在社區(qū)新零售市場(chǎng)，玩票性質(zhì)的爆品已經(jīng)成為常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)策略，比標(biāo)品更易操作。

　　爆品，先聯(lián)系好上游供應(yīng)商，然后利用線上社群或物業(yè)APP等方式吸引用戶下單，之后根據(jù)下單情況，由供應(yīng)商配貨，零售渠道沒(méi)有庫(kù)存。有水果店這么做，也有物業(yè)公司這么做，雖然爆品不是標(biāo)準(zhǔn)化、常態(tài)化的經(jīng)營(yíng)方式，但社區(qū)新零售有這個(gè)需求。

　　標(biāo)品，主要就是快消品，適合做全網(wǎng)爆品，或商圈爆品，不適合做社區(qū)爆品，因?yàn)樯鐓^(qū)用戶群的基礎(chǔ)太小，低毛利的快消爆品利潤(rùn)效果不明顯，水果、生鮮更適合做爆品銷售。標(biāo)品的玩法還需回到最基本的零售交易方式。

　　設(shè)備、門店

　　互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，讓社區(qū)新零售渠道分化成三條線，一條是線上電商線，另一條是線下門店線，還有一條代表未來(lái)的“無(wú)人終端線”。目前階段的社區(qū)新零售市場(chǎng)，消費(fèi)者更認(rèn)可線下實(shí)體的消費(fèi)場(chǎng)景，因?yàn)榭梢詽M足社區(qū)即時(shí)性消費(fèi)的需求。

　　設(shè)備，在社區(qū)場(chǎng)景越來(lái)越普及，尤其是無(wú)人設(shè)備，從快遞自提柜、自助水機(jī)、生鮮自提柜、智能鮮米機(jī)到無(wú)人便利店以及無(wú)人貨柜。17年無(wú)人便利店成為資本寵兒并進(jìn)入部分小區(qū)試點(diǎn)，但實(shí)際市場(chǎng)效果并不理想，18年或是無(wú)人貨柜的爆發(fā)年。

　　門店，改造升級(jí)是很多社區(qū)新零售公司在做的，包括京東便利店、天貓小店、永輝生活等。門店改造方式主要有三種，一是巨頭收編整合進(jìn)行改造，二是連鎖零售商自建社區(qū)門店，三是第三方物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)公司提供改造方案。目前以前兩者方式居多。

　　技術(shù)、數(shù)據(jù)

　　新零售市場(chǎng)，技術(shù)和數(shù)據(jù)更加受到重視，數(shù)據(jù)是結(jié)果，技術(shù)是過(guò)程，數(shù)據(jù)需要靠技術(shù)去挖掘。在社區(qū)新零售市場(chǎng)，技術(shù)和數(shù)據(jù)自然同樣備受重視，人機(jī)交互體驗(yàn)更佳的無(wú)人設(shè)備進(jìn)社區(qū)就是得益于互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展。另外，一些線下門店也在進(jìn)行數(shù)據(jù)化改革。

　　技術(shù)，包括無(wú)人技術(shù)、信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析等，不同技術(shù)用于不同方向。其中無(wú)人技術(shù)是直接圍繞社區(qū)新零售市場(chǎng)的零售技術(shù)創(chuàng)新，既用來(lái)提升支付效率，也用于建立新渠道，例如無(wú)人便利店在社區(qū)內(nèi)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　數(shù)據(jù)，包括環(huán)境數(shù)據(jù)，如交通數(shù)據(jù)、車輛數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、商戶數(shù)據(jù)等;也包括消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，如店內(nèi)熱力圖分析客流軌跡;還包括商品消費(fèi)數(shù)據(jù)，可以根據(jù)商品消費(fèi)情況進(jìn)行SKU優(yōu)化等。大數(shù)據(jù)在社區(qū)商業(yè)中的運(yùn)用還相對(duì)初級(jí)，目前還處于獲取數(shù)據(jù)階段。

　　零售、增值

　　狹義的社區(qū)新零售主要指商品交易，而廣義的社區(qū)新零售還包括社區(qū)商業(yè)中其他增值業(yè)務(wù)，在《社區(qū)新零售》中詳細(xì)介紹了社區(qū)商業(yè)構(gòu)成，包括上門服務(wù)、房產(chǎn)增值、汽車后市場(chǎng)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融、社區(qū)教育等一系列潛在價(jià)值更大的增值業(yè)務(wù)。

　　零售，是社區(qū)商業(yè)的入口，中國(guó)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，商品消費(fèi)占比89%，服務(wù)消費(fèi)占比11%。事實(shí)證明，中國(guó)市場(chǎng)仍是商品消費(fèi)型市場(chǎng)，消費(fèi)者更愿意為商品付費(fèi)，而不太愿意為服務(wù)付費(fèi)，所以在社區(qū)市場(chǎng)要先抓商品零售業(yè)務(wù)。

　　增值，是未來(lái)更加潛力的市場(chǎng)，中國(guó)在向發(fā)達(dá)國(guó)家邁進(jìn)的過(guò)程中，未來(lái)定然會(huì)從商品消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)為服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)達(dá)國(guó)家的商品價(jià)格并不高，但發(fā)達(dá)國(guó)家的服務(wù)價(jià)格卻非常高，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，社區(qū)增值業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空間要更大，但前提需要以零售作為消費(fèi)入口。

　　物業(yè)、業(yè)委

　　在社區(qū)市場(chǎng)的組成中，物業(yè)最基礎(chǔ)的商業(yè)服務(wù)公司，是其他第三方公司繞不開(kāi)的墻，在前一波社區(qū)O2O浪潮中，有很多項(xiàng)目想盡辦法想繞開(kāi)物業(yè)或者革命物業(yè)，但最終物業(yè)活的更好了，而那些公司卻銷聲匿跡了。

　　物業(yè)，是戰(zhàn)友而非敵人?！渡鐓^(qū)新零售》中詳細(xì)介紹過(guò)物業(yè)在社區(qū)商業(yè)中的重要性，越來(lái)越多的物業(yè)都在思考如何挖掘社區(qū)市場(chǎng)的問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)大物業(yè)變得更加開(kāi)放，愿意與第三方共同挖掘社區(qū)商業(yè)的價(jià)值，與物業(yè)建立合作關(guān)系已成為社區(qū)新零售企業(yè)爭(zhēng)取的核心資源。

　　業(yè)委，在社區(qū)市場(chǎng)的作用不可忽視。在社區(qū)中，物業(yè)很多事情需要顧及業(yè)委會(huì)的態(tài)度，當(dāng)然也包括物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)委會(huì)要不要續(xù)簽的問(wèn)題，雖然物業(yè)對(duì)其他第三方公司有強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，但業(yè)委會(huì)可以決定選擇哪家物業(yè)公司為他們提供服務(wù)。

　　社區(qū)新零售市場(chǎng)比較復(fù)雜，具體項(xiàng)目需深入分析，《8組基本屬性》與《12組市場(chǎng)要素》只是對(duì)社區(qū)新零售各類情況的簡(jiǎn)體提煉，僅用于拋磚引玉，若對(duì)社區(qū)商業(yè)更感興趣，可以將一些組別的標(biāo)簽交叉分析，會(huì)得到更直觀的效果。