首批4單已發行上市的基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）正在加緊推進擴募事項。

　　日前，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（180101.SZ，以下簡稱“博時蛇口產園REIT”）、中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（508056.SH，以下簡稱“中金普洛斯REIT”）、紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（180301.SZ，以下簡稱“紅土創新鹽田港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（508000.SH，以下簡稱“華安張江光大園REIT”）將以通訊方式召開基金份額持有人大會，以表決擴募、新購入基礎設施項目等交易事項。

　　其中，博時蛇口產園REIT將通過擴募最多籌集13.478億元資金，中金普洛斯REIT最高擬發售金額為18.53億元，紅土創新鹽田港REIT的擴募規模總額將不超過4.148億元，華安張江光大園REIT的擬發售金額不超過16.4億元。據此，首批4單基礎設施公募REITs的擴募規模最高將接近53億元。

　　“首批基礎設施公募REITs擴募項目落地，這是進一步推動公募REITs常態化發行和市場規范健康發展的關鍵舉措，體現出基礎設施公募REITs具備較強的成長性以及能夠合理擴大有效投資的市場價值。”博時蛇口產園REIT基金經理劉玄表示。

　　倉儲物流、產業園受青睞

　　據記者了解，博時蛇口產園REIT此次擬購入的基礎設施資產為招商局光明科技園科技企業加速器二期（以下簡稱“光明項目”），位于深圳市光明區觀光路招商局光明科技園內，包含A棟、A-6棟、B-3棟、B-4棟，總建筑面積為11.07萬平方米。

　　據悉，光明項目集研發辦公、研發廠房、商業配套、多維公共服務平臺等多功能于一體，原始權益人為招商局光明科技園有限公司，屬于招商蛇口的全資子公司。

　　根據評估報告，博時蛇口產園REIT此次擬購入的基礎設施資產估值為11.72億元，擴募預期發售金額為不高于13.478億元，相對于基礎設施資產估值溢價為15%，擬發售基金份額上限為5.768億份，募集資金在支付必要費用后全部用于新購入基礎設施項目。

　　以2023年3月10日為基準日，博時蛇口產園REIT近20個交易日的基金份額均價為3.0035元，總市值約為27.032億元。

　　擴募前，博時蛇口產園REIT在2023年凈現金流分派率預測值為3.18%，按此次擴募基金份額發售規模上限計算，擬購入基礎設施項目2023年凈現金流分派率預測值為4.35%；擴募后，博時蛇口產園REIT2023年凈現金流分派率預測值為3.57%，提升了0.39個百分點。

　　博時蛇口產園REIT已投資并持有的基礎設施項目為蛇口網谷產業園區內定位為產業研發辦公的萬海大廈和萬融大廈，為蛇口網谷產業園區內優質資產，其原始權益人均為招商蛇口。2022年，萬海大廈、萬融大廈實現營業收入1.1億元，預算完成率為76%。

　　中金普洛斯REIT此次擬購入3個基礎設施資產，包括普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬平方米，估值為15.72億元。

　　據記者了解，中金普洛斯REIT此次擬發售金額為不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發售基金份額數量不高于4.58億份，募集資金在支付必要費用后全部用于新購入基礎設施項目。中金普洛斯REIT完成新購入基礎設施項目后，基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成。

　　公募REITs試點的里程碑

　　多位受訪的業內人士認為，公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業發展的必經之路。隨著擴募的落地，將有助于原始權益人盤活更多優質基礎設施資產，進一步形成資本良性循環；對于投資者來說，也是對已有資產覆蓋的有益補充，有助于分散資產的持有風險，同時具有較強的成長潛力，或有助于提升長期投資獲得感。

　　據劉玄介紹，根據擴募發售對象的不同，公募REITs擴募分為向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式。擴募的定價需要權衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮REITs的二級市場價格等因素。

　　他進一步介紹，擴募定價對于擬新購入資產范圍、交易價格或價格區間、定價方式或定價依據以及其他相關內容均需經基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關權益。

　　“此次博時蛇口產園REIT擴募項目資產類型涵蓋了科研生產用房，在資產類型和區域上提升了博時蛇口產園REIT底層資產的分散度。”劉玄說，在項目的運營管理模式上，仍延續由外部受托運營管理機構提供運營及物業管理服務的模式。

　　中金普洛斯REIT有關負責人表示，此次通過擴募再次置入優質資產，將提高公募REITs作為資產上市平臺持續的成長空間和經營活力。同時，擬新購入的3項基礎設施資產是對基金已持有資產覆蓋區域的補充，有利于拓展基金持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局，同時有利于提高基金的投資分散性、運營穩定性，爭取實現資產增值。

　　一位受訪的資產證券化專業人士介紹，首批4單公募REITs擴募項目主要集中在產權類公募REITs上，包括2單倉儲物流項目、2單產業園區項目。此次REITs擴募資產運營穩定，且均為優質資產，擴募項目的落地為REITs市場發展打開新空間，將推動未發行REITs的管理人積極發行REITs產品，從而使市場步入新REITs發行和存量REITs擴募共同發展的新階段，有利于加快存量資產盤活和增量資產建設，提升基礎設施投資水平，推動行業高質量發展。