消防安全在廠房和倉庫管理中占據(jù)著至關(guān)重要的位置。國家消防救援局2023 年發(fā)布的《租賃廠房和倉庫消防安全管理辦法（試行）》（下稱管理辦法）明確了租賃雙方的消防安全責任。這一法規(guī)旨在防止火災事故的發(fā)生，確保生產(chǎn)和儲存場所的安全。

　　倉庫設(shè)計

　　在工業(yè)地產(chǎn)管理中，防火安全至關(guān)重要。了解防火分區(qū)、防火墻及其對租賃區(qū)間劃分的影響，不僅能保護建筑物和人員安全，還能優(yōu)化租賃空間的管理和利用。防火分區(qū)的基本概念防火分區(qū)是通過設(shè)置防火墻等結(jié)構(gòu)，將建筑內(nèi)部劃分成若干獨立的區(qū)域，以防止火災蔓延的安全措施。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50016-2014），防火分區(qū)的劃分需考慮建筑物的功能性質(zhì)、火災危險性等因素，確保在火災發(fā)生時能夠有效控制火勢，保障人員和財產(chǎn)安全。不同類型的建筑，特別是不同消防等級的廠房和倉庫，防火分區(qū)的大小規(guī)定也有所不同。一般情況下，消防等級越高，規(guī)定的防火分區(qū)最大面積越小。例如，甲類廠房由于火災危險性較高，其防火分區(qū)的最大面積限制為2,000平方米，而戊類廠房由于火災危險性較低，其防火分區(qū)最大面積可達12,000平方米。這樣的設(shè)計原則是為了在火災發(fā)生時，能夠更有效地控制火勢，提供更長時間的安全保障。引入防火墻的重要性防火墻作為防火分區(qū)的核心設(shè)施，其主要功能是阻隔火焰、煙霧和高溫，將建筑內(nèi)部分隔成相對獨立的防火單元。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，防火墻的設(shè)計要求耐火極限不低于3小時，以確保在火災發(fā)生時，防止火勢跨越防火分區(qū)，最大限度地減少損失。防火墻的主要特點包括：

　　耐火材料：通常采用耐火磚、耐火混凝土、防火板等具有高耐火性能的材料。

　　耐火極限：防火墻的耐火極限不應低于3小時。在甲、乙類廠房和甲、乙、丙類倉庫內(nèi)，防火墻的耐火極限不應低于4小時，以提供更長時間的隔火保護。

　　安全隔離：防火墻通常設(shè)置在建筑物的分區(qū)之間，確保在火災發(fā)生時有效隔離火勢，保護人員疏散和財產(chǎn)安全。

　　提升連接性：防火卷簾門的應用

　　雖然防火墻能夠很好地分隔防火單元，但它們也可能限制建筑物內(nèi)部的流動性和功能性。為增加防火單元間的連接性，防火卷簾門被引入。

　　防火卷簾門通常由耐火材料制成，火災發(fā)生時會自動關(guān)閉，阻止火焰和煙霧蔓延。平時，這些卷簾門保持開放狀態(tài)，確保建筑物內(nèi)部的正常通行和操作。防火墻和防火卷簾門雖然都有防火功能，但它們在應用和結(jié)構(gòu)上有明顯的區(qū)別：

　　防火墻：防火墻是固定的建筑結(jié)構(gòu)，主要用于永久性地隔離火源，防止火災蔓延。它提供長期的防火保護，但由于其固定性，可能限制庫內(nèi)物流的流轉(zhuǎn)。

　　防火卷簾門：為了在防火的同時不妨礙物流流轉(zhuǎn)，常在防火墻上加裝防火卷簾門。卷簾門平時可以開啟以方便物料的運輸，但在火災發(fā)生時會自動關(guān)閉以阻止火勢蔓延。

　　在消防管理中，防火卷簾門有嚴格的管理要求：

　　自動控制系統(tǒng)：防火卷簾門必須配備自動控制系統(tǒng)，能夠在火災報警后自動關(guān)閉。

　　耐火性能：卷簾門的耐火極限需符合防火規(guī)范，確保在火災中能夠提供足夠的防火保護。

　　定期維護：卷簾門需要定期進行維護和檢查，確保其自動控制系統(tǒng)和耐火性能始終有效。

　　防火卷簾門根據(jù)耐火時間和防火性能分為不同等級，常見的防火等級及其要求包括：

　　F1級（1小時耐火極限）：適用于較低防火要求的區(qū)域，卷簾門材料通常為單層鋼板或鍍鋅鋼板，制作工藝簡單。

　　F2級（2小時耐火極限）：適用于中等防火要求的區(qū)域，卷簾門材料為雙層鋼板，內(nèi)部填充防火材料，制作工藝要求較高。

　　F3級（3小時耐火極限）：適用于較高防火要求的區(qū)域，卷簾門材料為多層鋼板或特殊耐火材料，制作工藝復雜，確保更長時間的防火保護。

　　F4級（4小時耐火極限）：適用于最高防火要求的區(qū)域，如甲、乙類廠房和甲、乙、丙類倉庫，卷簾門材料和制作工藝要求最為嚴格，需通過專業(yè)防火檢測認證。

　　防火分區(qū)和防火墻對租賃區(qū)間分割的影響在廠房和倉庫的租賃過程中，防火分區(qū)和防火墻的存在直接影響著租賃區(qū)間的劃分和使用方式。根據(jù)國家標準的規(guī)定，每個防火分區(qū)應作為一個獨立的租賃單位，確保在火災時能夠最大限度地保護租戶的財產(chǎn)安全。以下是幾個關(guān)鍵點：

　　租賃區(qū)間的劃分：防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置需要考慮租賃區(qū)間的劃分。每個租賃區(qū)間應作為一個獨立的防火分區(qū)，確保在火災發(fā)生時，火勢不會輕易蔓延到其他租賃區(qū)間。

　　空間的利用：雖然防火墻和防火分區(qū)的設(shè)置能夠提高防火安全性，但它們也可能影響空間的利用率。防火卷簾門的引入可以在一定程度上解決這一問題，通過提供靈活的空間分隔方式，既保證了安全性，又提升了空間利用效率。

　　租賃合同的考慮：在簽訂租賃合同時，業(yè)主和租戶需要明確防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置要求。這些要求應在租賃合同中詳細列明，以確保雙方都能了解和遵守相關(guān)的防火安全規(guī)定。

　　改造和維修：在進行廠房和倉庫的改造和維修時，需要特別注意防火分區(qū)和防火墻的完整性。任何對防火墻和防火分區(qū)的改動都應符合相關(guān)的防火安全標準，確保不會降低建筑物的防火性能。

　　防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置是工業(yè)地產(chǎn)防火安全的重要組成部分。它們不僅能夠有效地防止火災的蔓延，還能在一定程度上影響租賃區(qū)間的劃分和利用。在進行廠房和倉庫的租賃時，業(yè)主、租戶和經(jīng)紀人都應充分了解這些防火安全措施，確保在保證安全的前提下，實現(xiàn)空間的高效利用和租賃合同的順利簽訂。

　　WEEKLY RECIPES新消防法

　　一、新法規(guī)概述管理辦法的背景是：第一，當前大量的廠房已經(jīng)從自用租賃轉(zhuǎn)向經(jīng)營性租賃，即業(yè)主專門經(jīng)營倉庫，而租戶只需專注于自己的業(yè)務，無需管理固定資產(chǎn)；第二，以往的消防管理辦法大多聚焦于商場或其他公共場所，缺乏對廠房和倉庫租賃的主體責任明確界定。因此，新法規(guī)對出租人和承租人的消防安全責任進行了詳細規(guī)定，適用于所有用于生產(chǎn)和儲存的租賃工業(yè)建筑。辦法要求出租人提供符合消防安全要求的設(shè)施并定期檢查和維護；承租人需保持設(shè)施完好并制定和落實消防安全制度和應急預案。雙方應以書面形式明確各自的消防安全責任，未明確書面約定的，由出租人負責公共區(qū)域的消防安全，承租人負責租賃區(qū)域的消防安全。

       二、業(yè)主的責任

　　提供符合消防安全要求的設(shè)施

　　業(yè)主需要確保其出租的廠房和倉庫在租賃前符合所有消防安全標準。這包括安裝并維護必要的消防設(shè)備，如滅火器、消防栓、火災報警系統(tǒng)等。

　　業(yè)主需要在出租前進行全面的消防安全檢查，確保所有設(shè)備正常運轉(zhuǎn)并符合最新標準。

　　定期維護和檢查消防設(shè)備

　　業(yè)主需定期對所有消防設(shè)備進行檢查和維護，確保其在緊急情況下能正常使用。這不僅是對設(shè)施的基本要求，也是確保租戶安全的重要措施。

　　定期維護和檢查的頻率應根據(jù)設(shè)備類型和使用情況確定，并記錄在案，確保有據(jù)可查。

　　培訓和指導

　　業(yè)主有責任向承租人提供必要的培訓和指導，確保其了解并能正確使用消防設(shè)備。

　　業(yè)主需制定并提供消防安全手冊，詳細說明各種設(shè)備的使用方法和注意事項，并定期組織消防演練，提高所有人員的應急處理能力。

　　三、租戶的責任

　　保持消防設(shè)施的完好

　　租戶在租賃期間需確保所有消防設(shè)施的完好和正常使用。這包括定期檢查滅火器、報警系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)問題及時修復或更換。

　　租戶需配合業(yè)主進行定期的消防安全檢查，并確保使用中不損壞或挪用消防設(shè)備。

　　制定并落實消防安全制度

　　租戶需制定符合實際情況的消防安全制度和應急預案，明確各部門和崗位的消防安全責任，確保在緊急情況下有序疏散和處置。

　　租戶需定期組織員工進行消防安全培訓和演練，提高員工的消防安全意識和應急處理能力。

　　消防安全記錄和報告

　　租戶需詳細記錄每次的消防安全檢查、維護和演練情況，并定期向業(yè)主和相關(guān)部門報告。

　　發(fā)現(xiàn)消防隱患需及時整改，并向業(yè)主報告，確保隱患消除。

　　四、對合同租賃簽署的影響在租賃合同中明確各自的消防安全責任變得至關(guān)重要。根據(jù)管理辦法，出租人和承租人應以書面形式明確各方的消防安全責任。如果沒有明確的書面約定，則出租人負責管理公共疏散通道、安全出口、建筑物消防設(shè)施和消防車通道，而承租人負責租賃區(qū)域的消防安全。這種統(tǒng)一約定有助于避免責任不清導致的安全隱患，確保雙方在消防安全管理上各盡其責。

　　結(jié)論管理辦法的實施，對廠房和倉庫租賃市場帶來了深遠影響。各方必須共同合作，嚴格遵守法規(guī)，確保租賃環(huán)境的消防安全。通過落實新法規(guī)，業(yè)主、經(jīng)紀人和租戶不僅能有效防范火災事故，還能提升自身的管理水平和市場競爭力。