12月26日,2014全國智能物流云峰會在湖南長沙舉行，地產投資專家、中房指數研究院院長陳晟先生在會上與大家分享了物流地產的投資趨勢。他表示，物流地產跟互聯網有很大的結合點。物流行業需要較高層的規劃，利用互聯網無限擴張的想法服務整個物流行業，這里面延伸的思考維度很大。海驛智能物流云平臺的建設，和世界上有關物流園的概念已經聯合在一起。他認為，物流地產的前景很大，但是一定要緊靠物聯網，因為結合產業，結合人口，結合就業以及稅收的地產永遠有前景。>>>>點擊進入專題

地產投資專家、中房指數研究院院長陳晟先生在峰會上致辭。中國經濟網記者  郝紅波/攝

　　以下為文字實錄：

　　非常高興來到這里,有兩個沒有想到，第一個讓我沒有想到的是到現在還沒有談一點生意，我們這個項目到底怎么運營？能不能讓入駐園區的企業賺錢。第二個沒有想到的是最近我們在為世界上最大的物流公司，叫普羅斯，正在做戰略轉型的計劃，長沙人敢為人先，因為是在北京和上海這種地方物流效率不夠，逼著他們物流轉型升級，但是在長沙海驛智能物流云平臺出來了，跟世界上有關物流園的基本概念，甚至升級的概念已經聯合在一起，讓我沒有想到。

　　今天的主題是有關物流地產的投資趨勢，時間很緊張，我簡單的跟大家分享一下，給投資者相對的啟發。

　　首先，物流地產和物流服務和地產怎么結合？現在房地產生意要低8度，在新型城鎮化之下產業的地位要超過房地產的地位，所以我們的房地產做好產業推動的配套的角色，依然具備非常好的前景。

　　我們整個物流地產大概會涉及到投資，投資的載體，客戶以及收入等等這些來源，所以這些事情都是投資者所要思考的問題。

　　整個的物流地產必然有一個長期回報，一個是投資規模，還有一個依賴增值服務。跟我們的物聯網，包括物流緊密的聯系在一起。整個體系包括倉庫、分撥中心、配送中心、物流中心、物流園區、工業地產，以及生活配套，大家現在都知道一個現實問題，物流企業交的稅不夠，地方政府好像對它的關注程度也在下降，甚至不愿意出讓土地。如果依托智能倉儲，變成2.5產業的服務業，甚至再升級一些產業，又會變成一個新的項目。所以，這是物流地產跟互聯網很大的結合點。

　　我們到底是開發商作為主導，還是物流管理還是第三方牽頭，還是合作經營？有多種多樣的方法，關鍵是要有一個高層的規劃。現在在長沙這個地方出現物流里的高大上的規劃設計，讓我眼睛一亮。

　　這個是物流園區盈利模式，土地增值、出租收入，項目投資收益，服務費用，其他收益。我覺得我們現在做的智能平臺可能不僅服務于我們1000家或者100家企業，而是利用互聯網無限擴張的想法服務整個物流行業，我覺得這里面延伸的思考維度很大，我建議我們的投資者不僅要買你們或者是租你們的物業，跟企業共同談談我們能不能入股這個企業的股權。

　　物流地產有一些發展趨勢，從德國、日本到中國，整個物流產業逐步發展，但是現在的確缺乏規劃，物流地產屬于好的非常好，差的非常差，甚至在上海這個地方每平方公里的產出有高達200億的產出，也有30億的產出。要想有好的產出，必須和互聯網聯合起來。

　　低端非智慧倉儲物流業增長放緩，存量的物流地產一定要往智慧的方向發展，這樣才有價值。

　　我們什么時候達到政府鼓勵連鎖經營、電子商務等現代物流方式發展，這是物流發展的最高境界。

　　這個是物流地產持續增長的情況（圖），人均GDP過了2萬美金之后，物流地產比寫字樓還要高，當然長沙還沒有到，但是北京和上海已經出現了趨勢，物流地產投資回報率更好。物流地產，不僅房地產投資，跨界投資更大。現在阿里巴巴做一個菜鳥，還有京東投了一個物流體系，萬科也在關注物流地產的投資。

　　優質倉儲供不應求，京東2014年一季度照顧說明書披露使用的倉儲面積達到150萬平方米。

　　現在房價往下滑，成交量下滑，但是商業投資、辦公樓的投資在增加，倉儲的租金已經連續18個季度上漲，就告訴大家只要跟產業緊密聯系的、跟實體經濟緊密聯系的，跟業態緊密聯系，以及跟人的居住配套功能緊密聯系的產業都是巨大的機會，我們經常在說，黃金十年過去了，白銀十年到來了，而且我認為跟產業結合的房地產的黃金十年還遠遠沒有到來，所以未來只要跟產業產成融合結合在一起的地產都是光明的。

　　從物流地產可以看到整個微笑曲線，也是我們振興產業規劃，往高端靠攏，包括設計、園區相關配套緊密結合在一起。

　　再看智慧物流的關鍵要點，剛才專家講得非常好，研究得很透徹，我們一定要用好。

　　物聯網技術在物流行業的應用，剛才教授講得非常到位，我相信這種應用對我們的提升起到非常關鍵的作用。

　　從開始到探索，到發展的階段。中國，特別是在2009年溫家寶總理到無錫提出“感知中國”概念，奧巴馬提出“智慧地球”的概念，我相信物聯網也是一樣的，有一個感知箱，感知倉庫，都是一個芯片聯結在一起，包括信息二維碼的推動。

　　物聯網技術在物流中的集成應用分析，哪些企業可以動用物聯網？比如說醫藥、農產品、食品、煙草等行業領域。我們的物流園如果能把全國干網的東西聯合在一起，通過互聯網的技術黏著在一起，變成每個入駐業主的標配，就像我們的淘寶雙11，全國淘寶地圖，我相信這里的辦公樓和倉儲可以一搶而空。

　　我們建議，在這樣的物流地產里要很好的利用電商體系，O2O的模式，線上線下的模式，線下大家都厲害，線上我們軟性的東西如何做到？城市干網到智慧的園區，從智慧的園區到智慧的家庭。在我們的園區里訂購任何的東西，比如說烏魯木齊定了一箱葡萄，人沒有到長沙，葡萄已經到家了，通過什么完成？通過智慧的物流干網完成。如果這樣的系統給到所有的人，我覺得這也是能夠給到物流企業帶來渠道。

　　金融社區，我也看到了這不僅是生產，還要生活，我們還可以做一些有關物流配套的工作，如果在這個過程當中，我們把好的企業推向新三板上市。我相信這個園區帶來的價值給入駐的企業不僅是賺錢的問題，而且有方便賺錢的問題，還有給我錢賺錢的問題，這是軟性服務的一系列要求。

　　物流綜合體都是新的業態，不僅是大卡車送貨的物流園。

　　普洛斯的物流園，我感覺我們的物流園已經比他們先進了，至少他們是被動來做，我們是主動來做。

　　但是物流的升級這塊，我覺得是所有物流企業都應該思考的問題，這個是普洛斯的戰略，還有產城融合的方法。

　　淘寶的園區，這個是農貿系統的產業園區，可以覆蓋各種供應鏈的平臺，可以進行電商的升級。所以物流地產的前景很大，但是一定要緊靠物聯網，因為結合產業，結合人口，結合就業以及稅收的地產永遠有前景。

　　以上是我們對物流地產的基本分析，希望給大家有所思考，不對的地方請大家多多指正。