第五回 物流園區開發的預期
 
　　一、開發的預期

　　第一，對物流園區項目收益狀況和趨勢作基本判斷，確定主要影響因素；

　　第二，預期收益，研究發生作用的各主要因素的發展變化；

　　第三，項目中長期趨勢預測，主要考慮影響中長期穩定收益的各種因素。

    二、物流園區開發前期策劃

　　項目前期策劃報告是在對整個物流園區項目前期進行市場調研分析、項目產業分析定位的基礎上，為了實現項目最終開發目標提出的有針對性、前瞻性、策略性、可執行又具有創新性的項目定位方案，并可針對此方案提出物業發展建議與項目初步經濟測算。

　　由于前期策劃報告是在項目開發前期對項目進行開發方向上的分析與論證，并直接關系到后期項目產品定位與價值實現，所以其工作基本上是圍繞項目未來市場將要面對的競爭、機會、風險分析展開的。

    三、科學選址

　　物流園區的選址不同于倉庫選址和物流中心的選址，企業在確定倉庫和物流中心的具體建設位置時，主要以企業經濟效益為出發點，因此，成本最小化是企業追求的主要目標，卻往往忽略社會因素和生態環境因素。而物流園區具有用地面積大、投資大和投資回收期長等特點，這就決定了物流園區在選址時，與物流中心和配送中心在選址確定方法上存在一定的差別，即物流園區在確定選址時，必須首先考慮要與城市的布局形態和空間結構相適應，在此約束條件下，再考慮到吸引物流企業的進駐等問題，使物流園區在選址上盡可能靠近物流服務需求點。物流園區往往是政府牽頭領導去建設的，必須從區域經濟、社會、生態環境、業主利益的全方位角度去思考選址和規劃。因此，物流園區與倉庫和物流中心既有密切的聯系，也有明顯的區別。

　　物流園區開發項目的區位選擇十分重要。

　　（一）物流園區開發項目區位選擇的原則
　
　　物流園區開發項目的布局選址和功能定位應遵循以下主要原則。

　　1、功能最大化原則。

    物流服務涉及國民經濟的各個方面，物流的功能要覆蓋國民經濟的各方面，應根據物流業發展的總體需要使各物流園區的功能互補，盡量避免功能重復，從而使城市總體物流網絡功能最大化。如果在同一區域已經建設有相同或者近似功能的物流園區，那么就應該慎重考慮，否則有可能陷入重復建設的窘境。

　　2、服務區域最大化原則。

    各物流園區的均有一定的輻射區域，根據物流時間的不同要求，有效輻射區域不同。區域輻射物流對城市內的各物流園區來說影響不大，但城市配送體系各物流園區在規定時間的有效輻射范圍差距較大，在布局時應盡量避免標準配送范圍的重疊，減少資源的浪費。

　　3、可達性與需求最近原則。

    方便需求是一個基本原則，物流園區應布置在物流需求最近區域，有利于保證物流服務的時效性，并降低物流配送費用。在考慮物流園區的區位選址時，應該考慮將物流園區設立于集中消費物流地區。一方面，消費物流是流量最大的物流，消費物流主要是從國際和區域物流中轉化而來的，是國際物流和區域物流的下游物流，對國際和區域物流有著很大的影響。而且，物流園區接近市場和消費地是其空間布局的一大發展趨勢。另一方面，接近集中消費物流地區，可以更好地提高運輸、配送的可達性。因配送產品類型和市場數量不同，物流園區對可達性的要求也有所不同，經銷易損壞、腐爛的產品需要頻繁快速的輸送，需要較好的可達性，因此更要求靠近市場分布。

　　4、發展適應原則。

    物流園區要與城市布局和結構、城市發展規劃、物流需求布局和結構等影響物流業發展的決定性因素相適應。另外，在布局選址時要與生態環境等因素相適應。

　　5、物流園區功能明確原則。

    在布局選址規劃時就要明確物流園區的功能類型、服務對象、配送商品、輻射區域等總體功能，這樣有利于物流園區的規劃和建設符合區域物流的總體要求，更重要的是有利于物流園區的聚集相應的物流企業，使物流園區的特點突出，功能完善，客戶也非常明確從物流園區可獲得它所要得物流服務。

　　6、交通便利原則。

    物流的核心功能是運輸，為避免對城市交通和城市環境的影響，物流園區應選址在城區的邊緣地帶。物流園區所在區域必須交通便捷，集疏運通道暢通，能夠與公路、鐵路方便連接。

　　7、資源整合原則。

    規劃時要充分考慮現有的物流資源狀況，發揮物流園區的資源整合作用，既有利于物流園區的開發，也有利于社會資源的合理配置和利用。

　　8、投資經濟原則。

    物流園區是投資回報期較長、具有一定公益性質的產業，物流園區建設必須考慮土地價格等投資成本因素。規劃建設物流園區要預留充足的發展空間。

　　（二）區位選擇方案的定性評價

　　物流園區區位選擇方案出來之后，可以通過一些建設經驗以及主觀判斷，來對其進行定性評價。

　　1、物流園區的地理位置與城市布局的關系。

    從地理位置的角度來看，資源分布、地區的產業結構、工農業生產布局、消費區的分布及其規模，對物流系統有著決定性的影響。因此，要充分論證物流園區開發布局方案與現有行政區劃、城市發展軸線、城市組團分布之間的關系。

　　2、物流園區的位置與主要貨物流向之間的關系。

    物流園區的營運效率與進人物流園區開發的貨物處理量直接相關。如果物流園區在主要貨物流向上，則能夠最大限度地吸引貨流，提高物流設施的利用率，這也是實現集約化運輸的基礎。
　
　　3、物流園區的位置與道路交通間的關系。

　　這主要表現在兩個方面：

　　一是物流園區開發公路貨運之間的關系，即是否連接主要貨運干道，道路貨運能力是否匹配，道路網絡分布與連通情況等。

　　二是貨運車輛對交通流的影響如何，新建的物流園區開發會對城市交通產生什么樣的影響，是否會由于吸引了更多的貨運車輛而增加對這些區域的交通壓力。

　　4、物流園區與綜合交通的關系。

    物流園區與綜合交通之間的關系，主要表現在物流園區開發對多種運輸方式轉換的支持程度上，即是否和現有的港口、機場、鐵路貨運站密切相關。如果能夠和這些貨運中轉樞紐緊密結合起來，物流園區的服務功能和運營效率就會有進一步的提高。

　　5、物流園區布局方案與現有物流用地之間的關系。

    如何對現有的物流用地及物流設施進行有效利用對物流園區的發展至關重要。一方面，利用現有的物流設施可以減少重復建設以降低成本；另一方面，充分利用現有的物流經營網絡并加以發展，可以發揮規模效應，促進集約化經營。

　　6、物流園區與交通管制的關系。

    很多城市對貨運車輛的通行有嚴格的限制，例如在某些城市過境貨運車輛只允許在夜間通行，或者在城市中心區的某些路段上禁止貨運車輛通行。這些限制因素對于物流園區開發是否能夠有效發揮作用有很大的影響。

　　7、物流園區與口岸的關系。

    物流園區對國際物流的支持主要表現在與口岸（包括陸路口岸、水路口岸和航空運輸口岸）之間的關系上，其中既有地理位置上的關系，也有服務功能上的聯系。

                                     (未完待續)