編者按：這是公司尹軍琪董事長在第七屆中國倉儲與配送中心規(guī)劃建設研討會上的主題演講，全文經過后期整理發(fā)表。
1、倉庫改造的幾種情況
中國物流在經歷了轟轟烈烈的近20年的發(fā)展后，現在到了下一個機遇，就是倉庫的改造與升級。從統(tǒng)計資料可以知道，到2017年，中國擁有各類倉庫（包括配送中心、物流園區(qū)、物流中心、物流基地）的面積已經約10.38億平方米，其中立體庫2.74億平方米，占26.4%，樓庫1.62億平方米，占15.6%，平房庫6.02億平方米，占58%（數據來源：中倉協(xié)《2018中國倉儲行業(yè)白皮書》）。（注：這一數據與其它數據來源有出入，但不影響本文論點）。
如果要將中國現有倉庫做一個統(tǒng)計的話，有很大部分的倉庫是傳統(tǒng)倉庫（B類倉庫和C類倉庫）。他們的特點包括幾個方面：1 面積都比較小；2 消防不符合規(guī)范，很少采用自動噴淋系統(tǒng)；3 很多樓庫層高很低，層數很多；4 外圍道路狹窄，站臺不符合要求（尤其是適應要求）；5 自動化程度很低或基本沒有。這一部分倉庫改造的需求旺盛。
當然，除了上面講的傳統(tǒng)倉庫要改造成為現代倉庫外，還有很多其它的原因，如業(yè)務發(fā)生變化就是一個經常遇到的問題。此外，設備老化需要更新也是原因之一。更多的情形還包括租賃的倉庫本來就是一個空倉庫或廠房，一旦投入使用，就面臨進行改造的問題。
無論多少種情形，有一點是沒有變化的：就是倉庫的基礎建設——土建和建筑已經完成，改造只能在現有基礎上進行。這與新建倉庫是截然不同的。
有一種觀點需要澄清：并非只有傳統(tǒng)的倉庫需要改造，幾乎所有的倉庫都有改造的需求，只是程度不同而已。
還有一種觀點需要澄清，并非新建的倉庫就是符合現代物流要求。事實上，很多新建倉庫是傳統(tǒng)倉庫。決定倉庫性質的并非是其建設時間，而是倉庫的建筑形式、設計的作業(yè)流程、以及采用的技術和裝備、采用的管理方式等。
倉庫改造并非可以隨心所欲?？陀^的說，改造一個倉庫比新設計一個倉庫難度要大，這是由于改造倉庫的很多前提條件已經不可更改。也正是如此，人們對改造倉庫的期望也不像新建倉庫那么高。但如果真是這樣的話，就大錯特錯了。我認為改造倉庫同樣要按照更高的要求去執(zhí)行，絕不能湊合將就，只有這樣，才能體現改造的價值和意義。
2、一個好物流中心的標志
關于這個問題，幾年前我專門寫了一篇文章進行論述，現摘要如下：
1選址要合理
物流系統(tǒng)的改造，對于選址已經沒有意義了。但關于選址的一些話題，仍然對選擇倉庫的用戶有效。這些話題包括：方位、道路、網點、租金、停車場地等。對于要租賃倉庫的企業(yè)來說，選擇什么倉庫形式也是非常重要的，如單層庫還是多層庫，是否有標準站臺和雨棚。一般情況下，單層庫要優(yōu)于多層庫，有站臺要優(yōu)于無站臺。在特定情形下，單層庫的空間利用率要大大高于多層庫（同樣的面積下，至少有20~30%的提升），并且還有減少樓層運輸帶來的便利。
2設計要符合規(guī)范，并因地制宜
庫房的設計首先是要符合設計規(guī)范，尤其是消防規(guī)范，有些違規(guī)建筑，不符合基本的設計規(guī)范和要求，會有很大的麻煩。此外，對于停車場的寬度要特別重視，而基礎承載，尤其是多層樓庫的承載能力，直接與未來的使用效果有關。有些年代比較久的倉庫，基礎和樓面承載能力很低，將會對使用產生很多限制。除此之外，配電也很重要。現代倉庫會比傳統(tǒng)倉庫配置更多的自動化設備，因此配電一定要夠。
此外，還要因地制宜，改造電梯（如果是多層庫），倉庫門（如果允許的話），以及其它一些方面的內容。
因為庫房已經建成，建筑結構難以做大幅度的更改。因此，改造要因地制宜，切不可不切實際，紙上談兵。
3設備選型要合適
選擇合適的設備，對于倉庫的改造尤其重要。切忌生搬硬套，要充分考慮到樓層、柱網、層高等客觀條件的限制，選擇最為恰當的技術與設備。
關于倉儲設備，有很多種類。典型的包括自動化立體庫、輸送機、分揀機等，此外，還貨到人揀選系統(tǒng)、AGV、機械手等設備，應根據實際要求進行選用。
改造庫與新建庫不同，對設備的需求也不同。這一點要特別注意。
4信息系統(tǒng)要符合業(yè)務需求
信息系統(tǒng)包括WMS，WCS以及TMS等，是現代物流系統(tǒng)的核心。選擇什么樣的軟件，主要要考慮軟件的成熟度和適應性。不成熟尤其是不穩(wěn)定的物流軟件是沒有價值的。一定要選擇專業(yè)的軟件系統(tǒng)，并輔助高素質的實施團隊，兩者缺一不可。
5系統(tǒng)要有一定的適應性
改造庫不同于新建庫，很多條件已經限制了，設計只能從現有條件出發(fā)，尋求比較好的結果。但不可否定的是，即使是改造設計，也一定要有清晰的目標。如果目標不是十分清晰，則應該充分論證。評估一項設計是否合理，其適應性指標是非常重要的。
6要有一定的先進性（預見性）
一項好的設計，不僅是在滿足現有的需求，而是應滿足未來的需求。所謂的先進性，在一定程度上講，就是滿足未來的需求。
設備是無所謂先進不先進的，對一項新的技術而言，適用就是先進，不適用就不是先進的。
最壞的結果就是，項目還沒有完成，就已經不適合了。
一個好的物流中要符合美學的要求，這是最高的境界。
3、現代物流與傳統(tǒng)物流的根本差異
倉庫改造與升級的目標，就是要將現代物流理念導入到設計之中。那么，什么是現代物流，它與傳統(tǒng)物流的差異是什么呢？
從理論上講，現代物流理念與傳統(tǒng)物流理念并沒有明確的界限。如果硬要理出一個頭緒，我們可以從以下幾個方面去體會：
其一是業(yè)務本身發(fā)生了巨大變化。一個最為明顯的變化是以前的業(yè)務呈現出品規(guī)少，數量大，拆零少的特點，幾乎沒有toC的業(yè)務；而現在則是海量的品規(guī)，每個品規(guī)下數量減少，拆零量變得很大，隨著電子商務的快速發(fā)展，toC的業(yè)務占比非常大。這一趨勢是逐步演變的，并且將持續(xù)下去。反映到倉庫設計，我們看到拆零和分揀成為最大的問題，將有更多的自動化設備被發(fā)明出來，用于解決拆零和分揀的問題。
其二是基礎技術發(fā)生了重大變化。科學的發(fā)展，會全面驅動社會的需求的升級，進而影響到各個領域。從物流領域來看，網絡技術、自動控制技術和計算機技術是顛覆整個行業(yè)的技術。傳統(tǒng)物流與現代物流的分水嶺，如果存在的話，應該就是這些技術的全面應用所導致的。今天我們看物流，如果離開了網絡、計算機和數據庫，將是不可想象的。20年前，我們?yōu)槭裁礇]有電子商務，主要也是由于網絡和計算機還不發(fā)達，不足以支撐電子商務的需求。同樣，目前火熱的“貨到人”揀選技術，在20年前為什么沒有被發(fā)明，也是由于很多基礎技術不能支撐這種需求。同時，我們也可以預見，隨著大數據、無人機、AGV、以及5G通訊技術的逐步應用，物流自然會呈現出與現在完全不同的形態(tài)。
其三是市場需求和市場競爭發(fā)生了巨大變化，企業(yè)不得不采用現代物流技術。在市場經濟環(huán)境下，為什么要反對壟斷？從社會學的方面看，可能會關心壟斷對公平競爭和分配帶來的負面影響，但從科技發(fā)展角度看，壟斷會阻礙技術的進步，這才是關鍵所在。柯達公司是一個典型的例子，據說其在80~90年代即已經發(fā)明了數碼相機，但因為其當時的壟斷地位，并不能激發(fā)它的危機意識，從而錯失良機，令人惋惜。物流市場是一個充分競爭的市場，企業(yè)只有不斷創(chuàng)新，才有可能逃脫被淘汰的命運。也正是意識到這一危機的緊迫性，物流企業(yè)加強向現代物流的轉型，乃是發(fā)自內心的需求。
最后是政策和法律法規(guī)發(fā)生了重大變化。以消防規(guī)范為例，在過去20年間，已經修訂了多次，有些發(fā)達地區(qū)，如上海，還針對自身發(fā)展情況制定了相應的法規(guī)。事實上，消防法規(guī)的修訂，大大放寬了關于物流中心倉庫面積與防火分區(qū)面積的限制，既反映了現代物流的需求，也是對現代物流特性有別于傳統(tǒng)物流的反饋。
4、消防問題
單獨說一下消防問題。
傳統(tǒng)倉庫一般都是按照老的設計規(guī)范設計的。倉庫改造中，不可避免要拆除一些隔墻，或打通樓板，或在墻上開洞、開門，以及增加一些自動化設備等，因此，勢必存在二次消防報批的問題。
目前我國的倉庫系統(tǒng)中，關于消防問題，執(zhí)行的是老倉庫按照老規(guī)范，新倉庫按照新規(guī)范的政策，因此，改造后的倉庫，一般要求仍然按照老規(guī)范進行驗收。當然也可以按照新的消防規(guī)范進行驗收，但會出現消防配套措施不符合規(guī)范的問題。比如消防栓布置和數量，以及水池容量等。由于倉庫面積一般都比較大，所以新建的幾乎所有倉庫中，安裝自動噴淋已經是標準配置。但有些老倉庫卻沒有這樣做。如果要改造的話，還是有些麻煩的。
有關物流建筑執(zhí)行的規(guī)范如下：
新規(guī)范：
《物流建筑設計規(guī)范》GB 51157-2016；
《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2014；
老規(guī)范：
《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006；
《上海市大型物流倉庫消防設計若干規(guī)定》（2006）
此外，還有更老的規(guī)范，在此不再贅述。
設計者應熟讀以上規(guī)范，明確新老規(guī)范之間的差異，以達到靈活運用規(guī)范的目的。關于這方面的知識，設計院一般比較清楚。
5、設計與施工中應注意的事項
1）土建方面：
凡是牽涉到開門、開洞的情況，均應與原土建設計部門取得聯系，不得擅自做主。不能對原有建筑的基礎和結構進行根本性改變。
牽涉到防火分區(qū)改變的或對防火分區(qū)面積進行改變的，應重新進行消防報批。
沒有自動噴淋系統(tǒng)的應加裝自動噴淋系統(tǒng)，消防水池要根據實際設計量進行配置
2）設備安裝：
除開門和開洞外，增加貨架設備有時也會影響到消防報批問題（如高層貨架、閣樓貨架、立體庫等）。
大型設備安裝還涉及到吊裝問題，應妥善選擇吊裝位置，此外，還要考慮道路和安裝孔洞等問題的影響。
自動化設備需要更大的用電負載，需按實際需要進行擴容。
有些設備（如機械手），需要對建筑局部進行加固，應在計算的基礎上，選擇合適的方法進行。
3）系統(tǒng)接口：
站臺與停車場：這一部分是非常難以改造的部分。因為有很多的老庫房根本沒有設計站臺，而且停車位空間狹小，難以改造。但作為現代物流系統(tǒng)來說，這一點其實非常重要。其實也是整個系統(tǒng)能否達到設計目標的重要組成部分。
門：重新開門是必要的。除此之外，還包括位置的調整以及門的尺寸調整。
載荷：基礎承載能力應符合設計要求。有時樓面承載能力達不到要求，如果不能加固，則智能修改設計方案。
網絡：現代倉庫要求有覆蓋全場的網絡，這是許多老倉庫不具備的條件。因此，網絡改造非常重要。
交叉施工：有時存在交叉施工問題。尤其是部分改造的項目，還要面臨施工與業(yè)務的沖突。這是改造的困難點之一。
系統(tǒng)切換：新業(yè)務的切換是比較容易實施的情況，但如果情況不是這樣，搬遷與系統(tǒng)切換就顯得非常關鍵。要對此保持足夠的重視。
4）其它方面
房屋的使用壽命與設備的選擇：設備的使用壽命。如一些老舊倉庫的使用壽命已經接近設計值，這時就不宜選擇高度自動化的設備，而應該尋求與之匹配的設備。如可拆遷、可移動的設備等。
重建與改造的選擇：要兼顧短期效益與長期效益。有時雖然新建庫需要很多手續(xù)，但也不失為一種選擇。主要決策依據是效率和效益。為此，應進行認真的分析。
6、運營管理與不斷完善
最后回到一個根本問題：倉庫運營管理與不斷完善。
一個倉庫或物流中心的兩個重要生命周期，一個是建設期，另一個是使用維護期。一般情況下，建設期一般為1~3年，少數可能會更短或更長一點；而使用維護期一般達到10年以上，少數更是長達幾十年。因此，可以說，物流中心的使用維護時間更長，或者說更為重要。
如何建設好一個物流中心，不僅是集成商的問題，也是用戶團隊的問題。選擇專業(yè)的高水平的集成商固然非常重要，但如果用戶團隊不能清楚表達自身需要，不能識別好的方案和差的方案，不能區(qū)分好的設備和差的設備，不能積極配合集成商，那結果也是不會好的。
一個合格的用戶管理團隊，首先應具有專業(yè)水平，要掌握好物流系統(tǒng)的基本原理和基本流程，要正確理解物流系統(tǒng)的設計思想和嚴格執(zhí)行系統(tǒng)的使用規(guī)范，要正確處理日常的業(yè)務和問題。總之，既要靈活機動，又要謹守規(guī)范。目前我國物流管理人才極其缺乏，其中一個重要原因是沒有高水平的培訓機構，沒有一個專業(yè)的評價手段。有限的人才當中，也是良莠不齊，從客觀上影響了現代物流系統(tǒng)的正常運轉。因此，如何選擇一個合格的管理團隊，對企業(yè)來說非常重要。
此外，如何用好一個物流系統(tǒng)，不僅是管理團隊的問題，而且也是最高管理者的問題。一種錯誤的想法是不肯花錢對物流系統(tǒng)進行維護和不斷完善?？陀^上，一方面是沒有一個物流中心是十全十美的，總有一些缺陷和不足；另一方面就是，隨著時間的推移，需求會不斷發(fā)生變化，因此，不斷對物流中心進行改造完善，是必不可少的。
對于一個自動化系統(tǒng)，長期的維護保養(yǎng)是保證其正常工作的前提。越是復雜的系統(tǒng)，其維護費用越高?？上У氖?，這個簡單道理，卻并不為每個企業(yè)所接受。
