物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的功能要素指的是其所具備的各項服務(wù)能力，這些服務(wù)能力有效地組合在一起，便形成了物流園區(qū)規(guī)劃的總功能。定位園區(qū)的功能首先需要進行客戶需求與系統(tǒng)分析，根據(jù)目標(biāo)需求，結(jié)合項目輻射區(qū)域的實際情況，細(xì)分市場，劃分功能類型。然后再進行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務(wù)功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域的布局和規(guī)模體量。

　　1、客戶需求與系統(tǒng)分析

　　客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內(nèi)容主要是通過市場調(diào)研，如現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務(wù)需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，對所獲取的數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。

　　由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設(shè)，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務(wù)對象應(yīng)已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應(yīng)是物流服務(wù)輻射范圍內(nèi)的各類工商企業(yè)。在各種調(diào)研內(nèi)容中，物流需求量和流向以及在此基礎(chǔ)上的預(yù)測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設(shè)地點的重要依據(jù)，而物流服務(wù)需求功能的調(diào)查是確定所需服務(wù)功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務(wù)需求功能的調(diào)查可采用表格形式，被調(diào)查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

　　在選擇調(diào)查企業(yè)對象時，輻射范圍內(nèi)的大型制造企業(yè)和大型商貿(mào)企業(yè)將是調(diào)研的主要對象。在物流服務(wù)需求功能的調(diào)查中，可事先設(shè)計好各種服務(wù)功能，且列出的服務(wù)功能應(yīng)力爭全面，并應(yīng)留有足夠的空格以便被調(diào)查對象選擇或根據(jù)自身服務(wù)需要進行相應(yīng)的補充。

　　由于物流園區(qū)的建設(shè)通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務(wù)功能需求還應(yīng)區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠(yuǎn)期等。對各種被調(diào)查的物流服務(wù)功能需求進行匯總后，最后可總結(jié)出各階段物流服務(wù)功能設(shè)置進程表，其中近期、中期和遠(yuǎn)期的確定以所有被調(diào)查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

　　2、功能定位和功能區(qū)域的確定

　　功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務(wù)能力進行規(guī)劃設(shè)計，主要是為了滿足目標(biāo)市場客戶的物流需求。功能定位主要應(yīng)確定兩方面的內(nèi)容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內(nèi)應(yīng)具有物流服務(wù)功能；根據(jù)確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。

　　通過對輻射范圍內(nèi)潛在目標(biāo)客戶的調(diào)查分析，可了解的客戶物流服務(wù)功能需求類型和層次。但是從調(diào)查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進行調(diào)查；另一方面，抽樣調(diào)查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調(diào)查通常不足。

　　功能定位應(yīng)遵循以下四個原則：①前瞻性原則：物流園區(qū)的功能定位既應(yīng)滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。②綜合性原則：物流園區(qū)的功能定位應(yīng)綜合調(diào)查的結(jié)果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。③階段性原則：物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)不同規(guī)劃階段的特點，能根據(jù)不同階段內(nèi)的需求變化進行擴展。④層次性原則：物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)出層次性，在發(fā)展建設(shè)初期應(yīng)以物流基礎(chǔ)性的服務(wù)功能為主，而在發(fā)展成熟期應(yīng)逐步拓寬到增值服務(wù)層次的功能。

　　確定服務(wù)功能區(qū)域。從目前物流園區(qū)的規(guī)劃情況看，物流園區(qū)中的功能區(qū)通常包括倉儲中轉(zhuǎn)區(qū)、集散配送區(qū)、流通加工區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等，但對于一個特定的物流園區(qū)開發(fā)究竟需要規(guī)劃哪些物流服務(wù)功能區(qū)，應(yīng)該以其腹地范圍內(nèi)的市場需求分析為基礎(chǔ)，以該物流園區(qū)所在地的現(xiàn)有物流資源和設(shè)施的整合和優(yōu)化為依托，在明確其物流服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式的基礎(chǔ)上，通過調(diào)查所需的物流服務(wù)需求功能，結(jié)合一定的原則來確定。

　　服務(wù)功能區(qū)域的確定對物流園區(qū)開發(fā)的規(guī)劃具有決定性意義。一方面，確定功能區(qū)域也就大體確定了物流園區(qū)開發(fā)的內(nèi)部總體結(jié)構(gòu)：另一方面，功能區(qū)域是物流園區(qū)開發(fā)內(nèi)部布局的基本空間單元。

　　功能區(qū)域的確定主要通過三個方面的工作予以實現(xiàn)：①確定功能區(qū)域的數(shù)目；②確定功能區(qū)域的類型、承擔(dān)功能及主要服務(wù)對象；③確定功能區(qū)域內(nèi)部的細(xì)部組成和相互關(guān)系等。其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務(wù)功能進行歸并和整合為，使其一個物流功能區(qū)域，可得到所需的物流功能區(qū)域數(shù)目和類型。

　　功能區(qū)域的確定過程中注意兼顧的原則：①市場性原則：物流園區(qū)的功能區(qū)域設(shè)定必須以物流市場需求為基礎(chǔ)，立足現(xiàn)有物流需求，同時功能區(qū)域的類型和服務(wù)對象必須明確，能在市場經(jīng)濟的原則下進行規(guī)劃、建設(shè)和運作。②整合性原則：物流園區(qū)功能區(qū)域的選定必須能有效整合現(xiàn)有的物流資源和設(shè)施，能對原有物流系統(tǒng)進行補充和完善。③系統(tǒng)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域之間功能上必須具有互補性、協(xié)作性和整體性，使這些功能區(qū)域既能獨立承擔(dān)物流服務(wù)業(yè)務(wù)，同時又能共同承擔(dān)層次更高、技術(shù)含量更高的增值物流服務(wù)，體現(xiàn)出物流園區(qū)物流系統(tǒng)化、層次化運作的能力。④柔性化原則：物流園區(qū)功能區(qū)域選擇既要能滿足現(xiàn)有市場的需求，又要滿足未來發(fā)展的需求，具有一定的可擴展性和前瞻性。⑤動態(tài)性原則：物流園區(qū)功能區(qū)域的選擇應(yīng)根據(jù)市場需求環(huán)境的變化進行多階段修正，具有一定的動態(tài)特性。